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Hace 12 meses pocos podrían haber predicho que un virus recién descubierto se convertiría en una pandemia, provocaría una recesión y cambiaría la trayectoria de muchas industrias.
Cuando comenzó el brote del covid-19 en México, algunas empresas lo vieron como un inconveniente temporal o un desafío para la cadena de suministro. Hoy, a casi un año del distanciamiento social y del cierre de negocios no esenciales, las cosas lucen distintas para muchos sectores económicos. El retail es uno de ellos. La pandemia ha alterado no solo sus perspectivas financieras, sino su operación y dirección a largo plazo.
¿Qué pasó con el negocio?
De acuerdo con Luis Llaca, vicepresidente de Retail Latam de la consultora en bienes raíces CBRE, “los que se están llevando el golpe económico más fuerte son los dueños de los centros comerciales, que están tratando de retener a las marcas”.
José Carlos Loaeza, director de retail en México de la consultora inmobiliaria Newmark Knight Frank, coincide en que hay una importante cartera de rentas no pagadas que se han aplazado y añade que dependiendo del tipo desarrollador es cómo se han dado descuentos en las rentas.
“Algunos desarrolladores que están apalancados con créditos, los han renegociado para poder ofrecer algún descuento a sus inquilinos. Hay quienes dieron descuentos dependiendo del color del semáforo epidemiológico, y han otorgado hasta 50 por ciento de descuento en las rentas, lo que ayudó a dar un respiro a los inquilinos. Con esos descuentos se ayudaron ambas partes”, explica Loaeza.
El experto añade que los proyectos donde se ha visto esta reducción es en aquellos donde la desocupación ha sido de más de 35 por ciento, principalmente en las ciudades medias del país. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) calcula una desocupación de entre 15 y 20 por ciento en centros comerciales y hasta 50 por ciento en las pequeñas plazas no consolidadas.
Al respecto, Llaca comparte que si bien estos centros comerciales nuevos tienen más problemas económicos, “en su modelo de negocio tienen una absorción en años. No consideran aperturas al 100 por ciento de ocupación, sino que esperan estabilizarse en tres o cinco años, por lo tanto ya tienen contemplada una vacancia en su modelo de negocio. Entonces si estos meses de pandemia no reciben algunas rentas, es como si no tuvieran el espacio ocupado. Eso lo hace no tan grave”.
El experto de CBRE explica que afortunadamente muchos de los centros comerciales del país ya están amortizados, incluso varias veces. “Algunos centros comerciales ya recuperaron muchas veces la inversión. Ya no tienen que pagar deuda, ya no tienen créditos vigentes, entonces pueden aguantar más”.
El experto agrega que, hasta el día de hoy, en los centros comerciales consolidados no hay señales de desocupación, pero también se están condonando rentas y posponiendo los pagos.
Una industria sólida
Durante los meses que reabrieron los centros comerciales hubo buenos niveles de venta. “Reportaron buenas ventas con todo y la baja afluencia. Esto quiere decir que la poca gente que fue al centro comercial sí fue a comprar”, explica Llaca.
Tan solo durante El Buen Fin 2020, de acuerdo con cifras de la Cámara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo de la Ciudad de México (Canaco CDMX), hubo una derrama de 25 mil millones de pesos (mdp), equivalente a un aumento de 4.3 por ciento respecto a las ventas de ese mismo evento en el 2019.
“Es una industria muy sana, aprendieron muy bien de la crisis inmobiliaria de 2008. Aprendieron a no deber, hoy es una industria fuerte”, afirma Llaca.
A pie de calle, una historia distinta
A diferencia de lo que ocurre en los centros comerciales, los corredores como Masaryk viven otra realidad. “Hay una desocupación de cerca de 20 por ciento. Vemos vacíos locales que históricamente nunca estuvieron disponibles”, refiere Loaeza de Newmark Knight Frank.
El segmento de lujo está desacelerado. “La gente ha dejado de gastar en el súper lujo, eso puede esperar y esperar mucho tiempo, esa es la principal razón del por qué vemos este fenómeno en Presidente Masaryk. Muchas de estas marcas se mudaron a corners dentro de tiendas departamentales como el Palacio de Hierro o Liverpool, o a centros comerciales de alto nivel”, añadió Luis Llaca.
De acuerdo con los entrevistados, en un futuro próximo veremos una reactivación de este corredor comercial, pero con otro tipo de marcas; tiendas reconocidas pero no de súper lujo y ahí es donde se abren muy buenas oportunidades para quienes siempre han querido estar ahí. Los precios de renta han bajado hasta 25 por ciento y los esquemas de guante se han flexibilizado.
Sin nuevas aperturas a la vista
Los expertos afirman que 2021 será un año sin lanzamientos. “Los desarrollos que estaban en construcción siguen vigentes, porque hoy en día los permisos y trámites valen mucho y no los van a perder, pero sí cambiaron las fechas de apertura. Todos los proyectos siguen, no sabemos de ninguno cancelado, solo pospuestos”, dice Llaca.
“Los proyectos que estaban en obras de ampliación, están terminando. Otros están detenidos, hasta ver qué pasa con la desocupación y que se absorba el inventario que tienen. Los lanzamientos se están postergando uno o dos años, pues las marcas también estarán enfocadas en las ubicaciones ya consolidadas y evitarán en el corto plazo probar nuevos lugares”, añade Loaeza.
De acuerdo con los especialistas, esta situación abre oportunidades para las marcas que no habían logrado ingresar a centros comerciales. Así, en ciudades pequeñas y medianas habrá desarrollo, pero controlado, dice la ADI, con plazas comerciales donde la tienda ancla será tipo minisuper.
Lo bueno que trajo la pandemia
Como en toda crisis, se impulsan cambios. “Es el momento que esperábamos desde hace años para que se abran los números de ambas partes. Sería muy maduro que se empezaran a pagar rentas en porcentaje, por ejemplo”, reconoce Llaca.
Otro cambio importante, previsto por los entrevistados es el tema de contratos. Llaca opina que los inquilinos van buscar que los plazos de los acuerdos sean forzosos para los centros comerciales, y no solo para ellos, sobre todo en centros comerciales no consolidados. Esto permitirá que las marcas no establecidas puedan salirse ante situaciones como la que estamos viviendo a causa de la pandemia.
Cada vez será más frecuente ver plazos de contratos de hasta tres años, “porque así los centros comerciales se ajustan a las tendencias del mercado. También se está logrando extender el plazo para los ajustes de rentas. En algunos proyectos muy posicionados se ajustaban semestralmente, y hoy están dispuestos a hacerlo de manera anual”, dice Loaeza.
La nueva era del shopping
Los últimos datos de la consultora McKinsey muestran que es probable que los consumidores mantengan los comportamientos de consumo que han adoptado en esta pandemia, como más compras en línea y menos visitas a centros comercia les, por lo que las empresas ya trabajan en nuevas formas de mantener activos estos espacios en la nueva normalidad.
“El reto está en reconfigurar los centros comerciales y pensar en ellos con más giros que antes no se contemplaban, como clínicas de salud, por ejemplo. Tienen que ser muy creativos, que no solo sean un centro de retail natural”, dice Loaeza.
Según la ADI, las marcas de comercio electrónico como Mercado Libre y Amazon también jugarán a favor, pues es pro bable que establezcan centros de entrega en los centros comerciales mejor ubicados.
No hay vuelta atrás. Este no es el momento para que la industria minorista intente simplemente salir de la tormenta. “Estoy muy positivo que 2021 será un buen año y el repunte será muy interesante, porque hoy los consumidores solo están contenidos”, finaliza Llaca.
srgs
