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Como cada año, EjePrime realiza en las últimas semanas de diciembre un repaso a los últimos doce meses en el negocio del real estate, marcados por el impacto de la pandemia del Covid-19. Análisis macroeconómico de España y el mundo, recorrido por los fenómenos sociales que ha provocado el coronavirus y un recorrido por el impacto en las principales empresas del sector forman el Especial 2020: el negocio del real estate en el año del Covid-19.
Especial 2020: El negocio del real estate en el año del Covid-19
Pregunta: ¿Los cambios que ha provocado el coronavirus en el sector son permanentes o se revertirán una vez superada la pandemia?
Respuesta: Creo que hay cambios temporales y cambios estructurales. Los que ha provocado en aspectos de higiene o de distancia en la oficina serán temporales y se irán suavizando con el tiempo. Luego hay asuntos más estructurales como el teletrabajo, que es algo que, en mayor o menor medida, lo hemos conocido, lo hemos implementado y aunque hay que ver cómo lo vamos a adaptar, está para quedarse. Otra tendencia permanente es el comercio electrónico. El nivel de penetración era distinto en cada país, pero la pandemia le ha dado un empujón en todos los mercados y es algo en que la marcha atrás será muy difícil. Hay que distinguir entre los efectos a corto plazo y los que son a largo plazo. La mayoría son tendencias que ya estaban viniendo y que hemos acelerado.
P.: ¿En qué mercados ha resistido mejor el sector inmobiliario?
R.: El grado de afectación de esta crisis en cada país depende del mix sectorial que tienes en cada mercado, porque ha habido sectores más afectados que otros, y de cómo se ha gestionado el intervencionismo por parte de la administración pública. Ha pasado un efecto similar al de la caída del Producto Interior Bruto (PIB) que hemos tenido en cada país. Los números que estamos manejando en España son muy distintos de los que se manejan en el norte de Europa. España, Francia e Italia son los países más afectados claramente, también por la dependencia del sector servicios. Alemania, Países Bajos o los del norte de Europa se han visto mucho menos afectados. Hay una simetría en el impacto geográfico y por sectores. Cuando te piden un diagnóstico general de la situación es muy difícil, porque es muy distinto cómo ha afectado en España al sector hotelero que en Países Bajos el de oficinas, por ejemplo. Hay que gestionar esas dos asimetrías para entenderlo bien.
P.: ¿Hay un proceso de concentración de la inversión en el real estate de los países más seguros económicamente?
R.: En general, los inversores buscan diversificar sus carteras. España ocupa una posición predominante en cualquier cartera de cualquier gran inversor institucional y esta posición no cambiará mucho. Lo que sí que variará es el ajuste de precio. Veremos ajustes de precio en ciertos sectores de España que serán mayores que en Alemania, que es un mercado más defensivo. Pero a veces, en momentos de crisis, el capital oportunista busca en esos mercados donde el ajuste es mayor. No habrá tanto un ajuste en la clasificación para los inversores, sino en cómo se mide ese ajuste en términos de precio.
España ocupa una posición predominante en cualquier cartera de cualquier gran inversor institucional
P.: A pesar de que hay liquidez, el mercado está parado por la escasez de oferta. ¿Por qué?
R.: La demanda está ahí y lo estará en los próximos meses porque los tipos de interés van a seguir bajos, el gap de rentabilidad del sector inmobiliario va a ser muy interesante. No es que no haya oferta, es que el ajuste en precios todavía no ha sucedido. Entonces, las expectativas del comprador, que quiere preservar el valor, y las del vendedor, que busca la oportunidad, no se encuentran. Esa falta de ajuste es la que hace que se transaccione menos. Además, como hay poca visibilidad, cuesta más vender los activos en el mercado porque es más difícil exponerse. El problema es que la oferta está latente a la espera de que mejore la visibilidad o de que haya un ajuste de precios en aquellos sectores en los que el desajuste entre las percepciones del comprador y del vendedor son mayores.
P.: En España la mayoría de las operaciones que se están negociando son off market. ¿Ocurre lo mismo en el resto de Europa?
R.: Está pasando en todos los mercados. No es algo exclusivo de España. Para los inversores, exponerse a un proceso fallido es muy malo desde el punto de vista reputacional, especialmente para los que están cotizados, que además tienen que controlar las expectativas que generan a sus inversores, con lo cual, gestionan su visibilidad con mucha prudencia para evitar una sobreexposición si el proceso no se cierra.
P.: ¿Cuándo volverá a haber operaciones abiertas al mercado?
R.: Lo peor que le puede pasar al sector inmobiliario no es que las cosas vayan mal, es que no se sepa cómo van, que es lo que está pasando ahora. En 2008 no se transaccionaba y en 2010 se volvía a hacer porque todos entendimos la situación y ajustamos expectativas. Ahora pasa lo mismo. En este momento hay mucha incertidumbre y falta de visibilidad, con lo cual cuesta más a los vendedores exponerse. Pero cuando se recupere la visibilidad y la liquidez, veremos procesos on market como en los últimos años.
Cuesta más vender los activos en el mercado porque es más difícil exponerse
P.: ¿Es un buen momento para los fondos oportunistas?
R.: Sí. Por definición, cualquier tropiezo macroeconómico es un buen momento para estos fondos. Pero es verdad que su campo de juego es limitado. Como el impacto es muy diferente tanto a escala geográfica como por sectores, el oportunista se tiene que limitar a los lugares y sectores más afectados. Es difícil ser oportunista en oficinas en Alemania y es más fácil serlo en retail en Italia.
P.: En el mercado de oficinas, ¿qué pesará más, una menor densidad de trabajadores o el aumento del teletrabajo?
R.: La disminución de la densidad es causa directa de las medidas de higiene y, por tanto, un impacto a corto plazo. En dos años volveremos a estar sentados a un metro y medio del compañero. El teletrabajo, por su parte, es algo que sí va a pesar. Ahora mismo, ambas cosas se compensan, pero a largo plazo la necesidad de espacio no será tan patente, aunque el teletrabajo sí que habrá que gestionarlo.
P.: Por tanto, ¿habrá una disminución de la demanda de superficie de oficinas?
R.: Va a haber una reconfiguración del espacio de oficinas. Las empresas necesitarán espacios más flexibles, que generen más comunidad, que les ayuden a crear una cultura y un sentimiento de pertenencia que no se puede generar si trabajas en casa. Quizás necesiten un 10% menos metros o un 10% más porque quieren sumar espacios de relación. Lo que sí habrá es una reconfiguración de cómo entienden las empresas el espacio que ocupan en las oficinas. De todos modos, hay que tener en cuenta que todo tarda como mínimo dos años en afectar al sector y en los próximos 24 meses seguiremos viendo la oferta que estaba planeada antes. Quizás algún proyecto se ha ralentizado, pero la oferta de los próximos dos años no es consecuencia de la situación actual. Tendremos que esperar tres o cuatro años. Ya pasó en la anterior crisis, cuando en 2009 y 21010 se entregó medio 22@ cuando no había demanda. Es verdad que esta situación provocará que las empresas sean más exigentes con el espacio que ocupan, porque ahora hay una alternativa, lo que también provocará una aceleración de la obsolescencia de algunos activos que ya no cumplirán con las exigencias de sostenibilidad, de movilidad o de creación de comunidad. Por eso, los nuevos edificios pueden absorberse rápido y se deberán renovar los edificios cuyo proceso de obsolescencia se ha acelerado. Nada de lo que está pasando es nuevo, pero ha cogido velocidad y hemos tenido que hacer en seis meses lo que ibas a tardar cinco o seis años.
P.: ¿Esto provocará una disminución de demanda de los grandes centros de negocios?
R.: Es más fácil que el stock nuevo se adapte a los nuevos requerimientos que el antiguo, que puede tener problemas estructurales, de gestión de patrimonio, de ubicación o de gestión de la movilidad es más difícil de adaptar. Veremos reconversiones de usos en zonas ya existentes.
P.: ¿Es ahora o nunca para el flex?
R.: Sí. En el corto plazo han sufrido bastante porque eran los contratos más fáciles de deshacer, pero en el medio plazo y en el largo plazo responden a las necesidades de nuevos modelos que van a pedir las empresas en cuanto a flexibilidad, agilidad y testeo de nuevos modelos. Es más fácil para una empresa mediana testar el teletrabajo en espacio flex y ver cuál es la dimensión adecuada para moverse luego a un espacio propio.
P.: ¿La recuperación del sector será rápida?
R.: Los mercados de inversión suelen ser más rápidos en reaccionar. Creo que veremos una recuperación rápida en inversión, pero en absorción, las empresas van a necesitar tiempo para digerir la situación actual y entender el modelo que quieren adoptar a largo plazo. Veremos algo más de afectación en la ocupación y absorción en el medio plazo que en el volumen de inversión de oficina.
P.: ¿Cómo se puede adaptar el sector comercial al incremento del comercio electrónico?
R.: Es una pregunta que llevamos intentando responder desde 2017. La disrupción en oficinas ha sido ahora y a causa del Covid-19, pero el retail lleva ya tres o cuatro años en disrupción, con los retailers intentando ver cuál es el modelo, con los consumidores intentando ver dónde están cómodos. Por lo que sabemos, el éxito está en gestionar la estrategia omnicanal, el phygital. Que los que tienen tiendass sepan acercarse al consumidor de forma digital y los que están en digital, acercarse al consumidor de forma física. Saber hacer esto bien, y lo saben hacer muy pocos, es la clave para garantizar la sostenibilidad de las empresas a largo plazo.
Ismael Clemente (Merlin): “Los inversores son como una manada de ñus”
P.: ¿Aparecerán oportunidades de mercado para las empresas que sean capaces de invertir?
R.: Tiene que haber un ajuste en las expectativas de comprador y vendedor. Aunque en este segmento es más fácil porque es más clara la situación y hay más visibilidad. Habrá oportunidades para inversores y para ocupantes. Hay mucho operador que puede aprovechar la situación para ocupar posiciones en el centro que en el pasado no podían. Los actores que tengan capacidad de invertir y no tengan aversión al riesgo tendrán oportunidades seguro.
P.: ¿La recuperación del sector será rápida?
R.: En este caso, la corrección en rentabilidad de inversión será rápida porque ha sido el primer sector que lo ha hecho. Además, hay oportunidades en activos defensivos con modelos que continuarán funcionando. En cuanto a rentas, la recuperación va a costar un poco más porque aún se está definiendo el nuevo modelo de acercamiento al consumidor. Hay una parte de la demanda y, por tanto, de la facturación, que se queda fuera de la tienda y por tanto, la capacidad de pagar las rentas será menor.
P.: El logístico ha dejado de ser el patito feo del real estate. ¿Se puede convertir en el segmento que levante más inversión? ¿Estos durará?
R.: Esta crisis ha cambiado completamente los fundamentales del sector. Hay una parte del retail que pasa al logístico y es un mercado que se ha institucionalizado en gran manera. Además, es de los más fuertes en los últimos meses y en rentabilidad es donde hemos visto mayores compresiones. En el largo plazo, el acortamiento de las cadenas de distribución y el aumento de la automatización y de la penetración del comercio electrónico van a seguir sosteniendo la demanda y los niveles de absorción continuarán siendo elevados y crecientes en los próximos años.
P.: ¿La inversión puede llegar a las ciudades secundarias para dar apoyo al comercio electrónico?
R.: En cualquier núcleo relativamente grande de población debes tener una red de distribución que permita acercar los potenciales compradores a la distribución del comercio electrónico. Las grandes plataformas continuarán en los grandes ejes de comunicación, pero se necesitarán estas extensiones para acercarte al consumidor final.
P.: ¿En el sector residencial, el cambio de costumbres que ha provocado el Covid-19 provocará un desplazamiento de la inversión hacia las afueras de las ciudades?
R.: Otro de los cambios estructurales que veremos es precisamente este, cuestionar la necesidad de vivir en el centro de la ciudad. Ahora se valoran espacios que estén bien comunicados y que ofrezcan rentas más competitivas o espacios más cómodos para trabajar en casa. Veremos algo más de demanda en este tipo de ubicaciones bien comunicadas.
P.: Se dice que el Covid-19 ha cambiado las características de la vivienda ideal. ¿Esto se olvidará después de la pandemia
R.: El análisis que hacemos es cultural. En Ámsterdam, por ejemplo, ya se teletrabajaba uno o dos días por semana antes. En España notaremos más el cambio porque no se hacía. En Ámsterdam, el modelo residencial es diferente que en España. Se vive menos en el centro y más en casas unifamiliares, con espacios más amplios.
