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Los desarrolladores de almacenes se encuentran en una creciente búsqueda de nuevos espacios en la capital del país para enfocarlos hacia la atención de la última milla del comercio electrónico (e-commerce).
Las ventas en línea tuvieron un boom el año pasado, estableciendo un crecimiento de 81% contra lo registrado un año antes, llevando a este mercado a sumar un valor por 316,000 millones de pesos, de acuerdo con las estimaciones de la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO).
“Ahora las nuevas búsquedas [de espacios inmobiliarios] van hacia el interior de la ciudad, intentando encontrar propiedades de un tamaño adecuado, por lo menos de 8,000 a 10,000 metros cuadrados (m2), cercanas a una arteria o vía principal de las que cruzan la ciudad, como Periférico, Viaducto y Circuito Interior”, comentó Francisco Muñoz, senior vp logistics de CBRE México, firma de consultoría y estrategia inmobiliaria.
Si bien previo a la crisis sanitaria por COVID-19 los grandes almacenes y centros de transferencia se habían estado ubicando en la periferia de la ciudad -como Mercado Libre y Amazon-, en el caso de los almacenes de última milla, su valor estratégico y comercial radica en su cercanía con los centros de consumo.
La funcionalidad de este tipo de naves consiste en poder desplazar fácilmente los productos a través de camionetas tipo van o camiones más pequeños y motocicletas.
“El edificio no tiene que ser muy alto porque no es un lugar donde vas a almacenar la mercancía por largos periodos de tiempo, lo que buscas es hacer transferencias rápidas desde tu centro de distribución maestro, en lo que se hace la selección de rutas ya pueda salir un transporte a entregarlo, todo esto en un máximo de 24 horas”, agregó Muñoz. La ventaja competitiva radica en el tiempo de entrega.
De hecho, de acuerdo con el último reporte de Insights de Beetrack, compañía de tecnología en gestión logística de última milla, el tiempo promedio de despacho en México se logró reducir hasta en un 36% durante el año pasado, es decir, en enero de 2020 el tiempo por despacho era de 45 minutos y en febrero y marzo de 43 minutos. Al comenzar las restricciones, el tiempo promedio por despacho disminuyó a 38 minutos en abril, beneficiando la cadena logística de entrega de última milla.
Posteriormente, el tiempo promedio por despacho disminuyó y registró en noviembre 35 minutos y diciembre con 34, siendo el mes con el más bajo tiempo promedio por despacho.
Beetrack considera el tiempo de despacho como el lapso que se demora el producto en llegar al destino, contando desde el punto de entrega anterior. Se calcula tomando el tiempo que demora la ruta completa, por ejemplo, 8 horas, y se divide por la cantidad de despachos que se realizaron en esa ruta, por ejemplo, 30 despachos.
Reconversión de espacios, solución ante la saturación
El directivo de CBRE consideró que uno de los grandes retos que enfrenta el establecimiento de centros de última milla es la falta de espacio disponible al interior de la Ciudad de México, debido a la escasez de terrenos, por lo que se ha optado por la reconversión de espacios como solución a esta problemática. Los desarrolladores han recurrido al cambio de uso de suelo y a la reconversión de inmuebles y terrenos para adaptarlos como centros logísticos.
“Estamos viendo que terrenos con vocación habitacional dentro de la ciudad, ante la baja en la construcción y las restricciones que se impusieron para construir departamentos dentro de la ciudad, son propicios para hacer un cambio de uso de suelo y aprovecharlos como centros de última milla”, comentó Muñoz.
Asimismo, espacios como fábricas industriales que se encuentran aún en el interior de la ciudad han sido reconvertidas en centros logísticos, como el caso de ciertos centros comerciales, que ante la evolución hacia el comercio electrónico podrán aprovechar espacios vacíos para el almacenaje. Destaca también el caso de algunas agencias de automóviles, que están reduciendo el espacio que utilizan para servicios y cambiando hacia una modalidad de tipo showroom.
Continúa la llegada de startups de última milla a México
Del otro lado de la moneda y como un efecto alterno al fenómeno de la reconversión inmobiliaria en CDMX, muchos locales físicos han quedado vacíos por los problemas acarreados por la crisis sanitaria, generando enormes pérdidas a muchos inversionistas. Por otra parte, muchos negocios tuvieron que hacer una transición acelerada al comercio electrónico.
En este sentido, empresas como Cubbo recientemente han comenzado operaciones en México en el reacondicionamiento de estos espacios físicos que quedaron vacantes para convertirlos en lugares de almacenamiento que puedan serles útiles a nuevas industrias, como bodegas urbanas o dark stores, locales comerciales cerrados al público que manejan un inventario similar al de una tienda física y permiten ofrecerles a los clientes envío el mismo día en sus compras en línea.
La empresa fue cofundada por los emprendedores Brian York y Josu Gurtubay y recientemente levantó 2 millones de dólares en una ronda pre-seed de más de 50 emprendedores y fondos de inversión, entre quienes se cuentan Graph Ventures, Bancroft Ventures y Arrebol Capital.
Esta empresa inició en enero de este año arrendando espacio disponible en bodegas y centros comerciales, y está haciendo acuerdos de revenue sharing con algunos dueños de predios para poder agilizar la obtención de finca raíz y crecer más rápido. En el futuro, el plan es que Cubbo cuente con sus propios espacios, y que su operación se amplíe a otras ciudades latinoamericanas antes de finalizar el año.
