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El corazón comercial de las principales ciudades españolas vive una revolución tras meses de parón por la pandemia. Las transacciones inmobiliarias en el comercio minorista se han disparado a partir del segundo trimestre del año y ya se acercan a niveles precovid, solo un 15% por debajo, confirman desde CBRE y Cushman & Wakefield.
Mientras, las marcas se disputan los mejores locales liberados en las zonas prime . Entre los muchos motivos detrás de este fenómeno destaca uno: los cierres masivos de gigantes de la distribución como Inditex y H&M. Ambas cadenas aplican desde hace meses una nueva estrategia para reducir su parque de tiendas físicas, concentrando la oferta en locales más grandes y atractivos a la vez que impulsan la venta online.
Llegan los nuevos contratos
La disponibilidad de locales tras la crisis de la covid ha impulsado un nuevo tipo de contrato basado en el modelo que ya siguen los centros comerciales: el pago fijo más variable. “Las tiendas de los centros comerciales pagan un alquiler fijo más bajo que complementan con una proporción de las ventas de cada mes”, explica Domènech Casellas. Se trata de una modalidad más ventajosa para las marcas porque les permite adaptar sus rentas a la actividad, sin llegar a ahogarse si las ventas van mal. “Se ha convertido en un elemento de negociación clave para sellar acuerdos de alquiler comercial”, añade Susana Elhombre, de CBRE.
En paralelo, ha proliferado otro tipo de arrendamientos de corta duración, para instalar tiendas efímeras, las llamadas pop-up. “A los propietarios de locales les sirve para salir del paso en caso de no encontrar inquilinos duraderos”, comenta Elhombre. Y las marcas pueden testear así la recepción de sus productos en nuevos mercados. Con todo, se trata de un fenómeno coyuntural, indican en el sector, que irá a la baja a medida que el consumo se normalice.
Entre el 2020 y el 2021 Inditex prevé bajar la persiana de hasta 350 establecimientos en España, 56 solo entre junio y agosto de este año, según datos del sindicato CC.OO. El grupo sueco, por su parte, prevé la clausura de unas 30 tiendas en el país y 350 en todo el mundo a lo largo de este ejercicio. De modo que ambos grupos están dejando vacíos una gran cantidad de locales en las mejores zonas comerciales. Se trata de tiendas muy codiciadas por su ubicación privilegiada, buenas condiciones y caída de precio del alquiler. Un cambio de paradigma que, de rebote, transformará el paisaje urbano.
“El comercio vive una tormenta perfecta para potenciar su renovación”, afirma Domènech Casellas, director de comercio minorista en España de Cushman & Wakefield. La crisis de la pandemia, que muchos negocios no han resistido, y las nuevas estrategias comerciales han reducido el acaparamiento de espacios por parte de unos pocos operadores. “Inditex y otras marcas seguían una estrategia pulpo, para ocupar el máximo del mercado con sus tiendas”, subraya Susana Elhombre, directora de High Street en CBRE. Esto había provocado una homogeneización de los ejes comerciales, con tiendas repetidas cada pocos metros en todas las ciudades. La uniformidad de la oferta había llegado a su tope en el 2019 y daba signos de agotamiento antes de la covid. “El sector tenía que reorganizarse porque los clientes no querían tantas tiendas repetidas, la pandemia ha acelerado el proceso”, destaca Casellas.
La oferta de comercio minorista se diversifica en los ejes principales, y hay disputas por las mejores tiendas
El resultado son ejes comerciales “más estrechos”, en palabras de Susana Elhombre, concentrados en unas pocas calles estrella, pero “más diversos en formatos y en oferta”. Marcas que solo vendían a través de internet están aprovechando la disponibilidad de locales y la bajada de las rentas, de entre un 25% y un 35% según Elhombre, para abrir sus primeras tiendas físicas y acercarse al consumidor. “Cadenas internacionales sin presencia hasta ahora en España están desembarcando también ante las nuevas posibilidades, y se están produciendo decenas de reubicaciones”, detalla Casellas.
Los ejemplos proliferan por todo el país. Furest acaba de abrir dos nuevas tiendas en Girona y Reus en dos locales que Inditex ha abandonado este año; varios operadores se disputan las tiendas que el grupo gallego ha dejado en el eje comercial de Columena, en Cádiz; València vive una explosión de reubicaciones, y Madrid concentra algunas de las pocas flagships que las grandes marcas prevén, como el mega-Zara de 8.000 metros cuadrados que abrirá en el edificio España para concentrar la oferta de la marca.
Un paseo por la arteria comercial de Barcelona da idea de la reactivación del sector. Los numerosos locales vacíos de la Diagonal, paseo de Gràcia o la zona alta de rambla Catalunya empiezan a llenarse, y se observan grupos de operarios haciendo obras a toda prisa. Camarasa Fruit ultima la apertura de un gran espacio gastronómico en la antigua zapatería Padeví de Francesc Macià, La Mallorquina y Five Guys preparan su llegada a la Diagonal; la francesa Iro, marca de moda adquirida por el fondo chino Fosun Capital en el 2016, se ubicará por primera vez en la capital catalana, en paseo de Gràcia, entre los establecimientos de Michael Kors y Salvatore Ferragamo.
Más movimientos: Adidas prepara la inauguración de una gran flagship en un local de 2.300 metros cuadrados alquilado a Catalana Occidente para plantar cara a la reciente tienda que Nike ha lanzado en paseo de Gràcia, donde también ha aterrizado Lego, y Lefties, la marca low cost de Inditex, ocupará el gran espacio que H&M deja vacío en Portal de l’Àngel, señala Casellas.
Las transacciones inmobiliarias del comercio se disparan en España y rozan niveles prepandemia
“Vemos un aumento claro de operaciones en la zona del Eixample, y en los próximos meses habrá nuevas aperturas; el interés de las marcas por estar en las zonas prime se mantiene”, afirma Gabriel Jené, presidente de Barcelona Oberta.
“El mercado se va a recuperar de forma clara”, continúa Elhombre, con una mayor diversidad comercial que aportará más valor a la calle después del repliegue pandémico.
